新築購入前の役立つ知識

• 新耐震住宅でも木造住宅の約８割に十分な耐震性がない
• 新築購入前の役立つ情報。買ってはいけない会社とは？
• 内外装で隠される建売住宅、欠陥を見抜く検査会社の問題点

新耐震住宅でも木造住宅の約８割に十分な耐震性がない

画像の下の記事は建売住宅の欠陥についての記事。
2014年9月1日(月) PRESIDENT Onlineからの抜粋記事でタイトルは「検査会社もグル!? 建て売り「8割は欠陥住宅」は本当か」です。8割が欠陥かどうかは判断できかねますが、全国的には相当な数の欠陥住宅が現在も建てられていることは事実でしょう。一方、先日、神戸新聞も掲載していました。「『新耐震住宅』でも、建築基準法が再改正される２０００年５月以前に建った木造住宅の約８割に十分な耐震性がないことが、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協）の全国調査で分かった」。こちらも施工業者に問題がありそうですね。

なぜ、建売住宅や分譲住宅に欠陥が多いのか？

20～30区画の建売住宅や分譲住宅。完売するまでの時間が3年もかかれば建築販売業者は儲かりません。時間との戦いが損益分岐点になります。新築の完成を急ぐと、どうしても仕事が雑になります。その結果、強度が耐震基準を満たさない戸建住宅を引き渡すことにもなるでしょう。

土地の造成費用や完成宅地の購入費用の多くは金融機関からの借り入れです。モタモタしていると金利の負担が増え儲けにダメージを与えます。広告費用や人件費などの営業経費は、完売までの時間がかかるほど大きなコスト負担になります。顧客と契約してから完成までどうしても建売、分譲業者は急ぐ必要があるのです。また、建築にとりかかると、材料費や下請け業者、職人への支払いが発生します。頭金が少ないと急いで施工して早く代金回収をしたいと考えるでしょう。顧客の満足よりも、利益を追求している会社なら当然早く建てて利益を確定したい、という衝動に駆られるのです。

新築購入前の役立つ情報。買ってはいけない会社とは？

契約を焦る業者は見送ったほうがいいでしょう。
顧客の意思を尊重しない建売業者です。もし、契約後にトラブルになっても、一転して顧客を大切にしてくれるとは思えませんよね。契約までの時間をゆったりとってくれるような業者に依頼するほうが安心です。お客さまの気持ちを優先する、ということは、競争の激しいこの業界ではなかなかできません。よほど建築商品に自信があると、理解してもいいのではないでしょうか。

営業社員が頻繁に入れ替わる会社は勝ってはいけません。
建築商品に魅力がなければ、人の手を借りて、やや強引に売る必要があります。商品に頼るのではなく、営業社員の腕力に頼るような会社は見送った方が賢明です。そのような会社は従業員が固定せず、同僚がようやく顔を覚える一、二週間程度でも辞めていきます。他の業界ではあり得ないことかもしれません。営業社員限定でお話しすれば、住宅が好きでこの道に入る人はそれほど多くはありません。家族を養うために入社するのです。困ったことですが、その人たちはハングリーなので強引さでは一枚上。顧客の気持ちを大事にする営業社員よりも、営業成績が上がるのです。もし、そのような人たちが担当になり、お家にトラブルが発生した場合、責任をもって会社に交渉してくれるでしょうか。もう一つ、立地条件だけで売れている分譲住宅や建売住宅も、建物に関しては注意が必要かもしれませんね。

ところで、建売や分譲住宅だけではなく、注文住宅でも時間はさまざまな経費の負担増になります。建売り業者と同様に、お客さまが決断できる時間を十分に取り、設計、その他の打ち合わせ時間をゆったりとっている会社は信頼できます。ふつうは、経営者やリーダーが許しません。「お前ら打ち合わせになんぼ時間かかってんねん」「給料もらってんねんやったら、早く建てて資金回収しろや」「監督！いつ頃完成すんねん。もう一、二週間早められへんか」、というのがこの業界の常識なのですから。

内外装で隠される建売住宅、欠陥を見抜く検査会社の問題点

（以下は2014年9月1日(月) PRESIDENT Onlineからの記事です）
建売住宅のうちおよそ8割は、筋交いや耐力面材の施工など、構造面に欠陥を抱えている。これは「建て売り」というビジネスモデルそのものからくる問題でもある。建て売りでは家の買い手は、建物が完成した後で初めて物件を見る。しかし構造的な問題は内外装で隠され、完成後に外から見ただけではわからない。ここに根本的な問題がある。

隠された構造的な問題が明らかになるのは、住宅を購入した人が、検査会社に検査を依頼した場合だ。建売業者はこのため、検査会社が介入することを嫌う。欠陥のない住宅が欲しければ、建築の過程から外部の検査会社を入れてチェックさせるべきだが、建て売りでは難しい。しかし最近は購入前に自ら検査会社に依頼する人も増えている。そうした場合、建て売りでは8割方の家に、構造上の欠陥が見つかるのが実態だ。

ただし検査会社の中には、建売業者と密接な関係のある業者がめずらしくない。そうした業者が検査し、「問題なし」という報告書を出した後で、当社が住人から依頼を受け、同じ物件を改めて検査したことがある。結果は、あまりにも欠陥がひどかったため、全面的に建て直し。検査と称して建築会社にお墨付きを与えているのが、建築業者と結びついた検査会社のやり方なのである。

最近は大手ハウスメーカーも開発業者（不動産業）として建売事業に進出している。しかし、大手といっても施工するのは地場の工務店なので、中小に比べてとくに品質がよいわけではない。むしろ大手の現場監督は、経験不足から施工業者に足元を見られているケースが多く、手抜きがあっても発見できないとか、見つけても強く指導できずに欠陥をそのままにしてしまう場合があるので、むしろ注意が必要だ。

よい立地に安価な住宅をつくるため、土地を小分けにして3階建ての建売住宅を売り出すケースもある。この種の建売住宅はとくに多くの欠陥を抱えている。悪質な業者は、3階建てであっても2階建てと同じ基準で建物を建ててしまうからだ。（引用はここまで）